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Die Arbeiten am neuen Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gebiet Warschau gilt, wurden im Dezember 1999 abgeschlossen. Erstmalig wurde ein zusammenhängender Plan für die nächsten 10 bis 20 Jahre ausgearbeitet. Dieses Konzept, als die neue Raumordnungspolitik bezeichnet, teilt die Stadt nach Funktionen und Entwicklungsmöglichkeiten in einzelne Zonen auf. Die Raumordnungspolitik regelt beispielsweise den Ausbau des Straßennetzes, des Transportsystems und regelt im ganz globalen Sinne die Entwicklung der Infrastruktur. So werden mögliche Bebauungsflächen ausgewiesen, Bauhöhen und Bebauungsdichten vorgegeben.
Warschau hat große Landreserven, was die Neubauplanung ungemein erleichtert. Einige der Gebiete, in denen es in den nächsten Jahren große Veränderungen geben wird, sind der Plac Defilad (Defileeplatz), der Port Praski (Pragaer Hafen), der £uk Siekierkowski (Siekierkowski-Bogen) und das Gelände rund um den Dworzec Gdañski (Danziger Bahnhof).
Die konkreten Bebauungspläne für Grundstücke, die entweder in Erbpacht mit dem Recht auf Eigentum oder als gemietete Fläche erworben werden, werden durch die jeweiligen Gemeinden erstellt.
Das enorme Wachstum im Dienstleistungssektor, die Expansion der Banken und der Zustrom ausländischer Unternehmen sind die Faktoren, die Investoren ermutigen, sich vor allem beim Bau von Büro- und Gewerbegebäuden zu engagieren.
Der örtliche Stadtentwicklungsplan, der für die gesamte Fläche Warschaus gilt, wurde 1992 eingeführt. Der Plan teilt die Stadt in 8 Zonentypen, die sich aus den spezifischen Merkmalen bzw. Besonderheiten und den erwarteten Entwicklungsmöglichkeiten des jeweiligen Stadtgebietes ergeben.
Die ausführlichen Bedingungen und Voraussetzungen für die Bebauung einzelner Grundstücke, die für vererbbaren Nießbrauch, Pacht oder Miete erworben wurden bzw. werden, unterliegen der Regelung durch die Gemeinden.
Die in Warschau bis 1994 gebauten Gebäude waren nicht besonders groß - alle waren kleiner als 5.000 m2. Die meisten Gebäude wurden für den Investor selbst gebaut, obwohl die Option der Weitervermietung auch als ergänzende Nutzungsmöglichkeit in Anspruch genommen werden konnte. Ab 1995 hat sich das Angebot an Büromietflächen erweitert.
In diesem Jahr begann die intensive Entwicklung des Bezirkes Wola (der Bezirk gehört zur Gemeinde Centrum). Der Bezirk Wola erhebt den Anspruch, Finanzzentrum der Hauptstadt zu sein.
Seit 1995 gehören Kräne wieder verstärkt zum Stadtbild Warschaus, man sieht sie überall, sowohl in Randgebieten als auch im Zentrum der Stadt.
Besonders erwähnenswert ist das Großprojekt Mokotów Business Park, dessen Ausführung in einem Mehrstufenplan geregelt wurde. Ähnliche Projekte sind der Jerozolimskie Business Park, der Ochota Office Park und der Wi¶niowy Business Park in der Nähe des Flughafens Okêcie.
Die zur Zeit größte Baustelle ist das Projekt Z³ota Centre Terassen, gelegen zwischen dem Kulturpalast und dem Zentralbahnhof. Das Vorhaben umfaßt den Bau eines großen Parkhauses und Parkplatzes, eines modernen Busbahnhofs, eines Hotels, eines Kongresszentrums sowie den Bau von Einkaufs-, Handels- und Gewerbeflächen und Büroräumen.
Auf dem Warschauer Immobilienmarkt sind bedeutende internationale Institutionen wie Skanska International Building AB, ING Real Estate, ETC, Bouygues, FIM, Mahler International und Ilbau, Reform Company, ITT und Sheraton tätig. Immer mehr polnische Investoren, so z.B. Banken wie PKO BP, PKO S.A., BRE, BG¯ oder Versicherunsgesellschaften wie PZU S.A. und Warta engagieren sich in Großprojekten.
Diese einheimischen Finanzriesen haben hier ihre eigenen Büros. Sie beschäftigen sich vor allem mit der Finanzierung der Unternehmungen polnischer Firmen. Aber auch andere, nicht am Immobilienmarkt tätige Firmen, beteiligen sich an Großprojekten in der Hauptstadt, so dass auch diese Unternehmen ihre zentralen Firmenvertretungen nach Warschau verlagern.
Die ungemein hohe Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen hat sehr hohe Mieten zur Folge. Obwohl die Mietpreise z. T. bei bis zu 50 Dollar pro m2 liegen, gibt es weniger als 1 Prozent Leerstand.
Das bestehende Angebot liegt bei ca. 700.000 m2 moderner Büro- und Gewerbeflächen, die nach 1989 entstanden sind. Das Angebot an Büroflächen lag 1999 bei 339.000 m2, im Jahr 2000 waren es bereits ca. 368.000 m2 . Mehr als 70 Prozent der Nachfrage betrifft den Erwerb von Büroflächen. Die Rates of Return liegen zwischen 12 und 18 Prozent, das verspricht Investoren ein profitables Geschäft.
Die Investoren, die sich bisher am Bau von Bürogebäuden beteiligten, richten nun auch ihr Interesse auf Wohnungsbauprojekte. Laut den Schätzungen der Wohnungsbauagenturen, rechnet sich eine weitervermietete Eigentumswohnung bereits nach fünf Jahren. Je größer und luxuriöser die Wohnung ist, desto schneller erfolgt der Rückfluß des in den Erwerb oder in den Bau investierten Kapitals. Zur Zeit herrscht eine große Nachfrage nach luxuriösen Wohnungen, weil sehr viele Ausländer in Vertretungsbüros ausländischer Unternehmen und internationaler Organisationen arbeiten. Die Preise belaufen sich auf 1.000 Dollar pro m2, die Anzahl der Wohnungsbauprojekte nimmt aber gegenwärtig mit einer Geschwindigkeit zu, die an das Tempo des Investitionsbooms bei Büro- und Gewerbeflächen erinnert. Ebenso herrscht in Warschau eine große Nachfrage nach Lagerhäusern und Handelsflächen. Aus diesem Grund errreicht die Rate of Return bei Lager- und Warenhausprojekten 25 Prozent.
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